現在的房地產情況其嚴峻程度不用多說，大家都能感受得到，從國家到地方緊鑼密鼓出臺利好措施可見一斑，這種力度和決定也是空前的，為了讓購房者的成本降低，房貸利率也是越來越低。
或許每個人的角度不同，對于房貸利率下降有不同的理解，但我想說，對于真正要買房的購房者來說，確實是實實在在的。
據數據顯示，目前多地首套房貸利率已經降到4%以下，也就是說房貸利率已經迎來了“3時代”，這對購房者而言是多么久違的事情，部分地區房貸利率已處于歷史性低點。截至到目前，已有全國20多個城市將首套房貸利率降至4%以下。
(資料圖片僅供參考)
11月16日，央行發布報告指出，2022年10月新發放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下滑4個基點，較上年末下滑133個基點。據了解，房貸利率可能還會有繼續下探空間。
利率的向下調整，特別是首套房貸利率下調，會讓一些潛在的購房者加快買房的步伐，這是理論上的，很好理解。如果從當前的房價以及房貸利率整體表現看，無疑，購房成本確實降到了歷史性低點。
不過，房貸利率的影響城市也是分化的，越是供給緊張的城市松綁的幾率越小，越是供給旺盛的城市反倒是松綁利率的幾率越大，這就造成政策拉動的邊際效應會受到嚴重影響。
所以，還是要理性看待房貸利率下調對市場的作用，客觀上肯定會給大家信心，也會激發市場潛力。這是不用懷疑的。
但很多購房者更為關心的還有一個問題，就是買了房的，很多都是在房貸利率較高位上的車，所以，這么多政策利好能不能傳導到他們身上呢？他們能不能享受到如此低的利率呢？畢竟很多人都是在5%甚至6%或以上買的房子。
如果政策能對他們更友好，那么他們對市場的信心帶動也是不容小覷的。因為高位上車，加上很多人收入大受影響，簡直是雪上加霜，所以，大家的信心要大家一起去維護。所以，存量房貸利率下調呼聲也很高。
這么說吧，對于選擇固定利率的人來說，房貸利率不會受到影響，也就是說不會降。對于選擇LPR的，也分情況。
LPR，就是貸款市場報價利率，我們必須清楚，購房者的實際房貸利率跟LPR并非一回事。央行會為商業銀行設定一種貸款的基準利率，然后會在基準利率基礎上做一定幅度的浮動，這才是最終的實際貸款利率。
很早以前，為了鼓勵大家買房，會有利率折扣，后來又為了遏制房地產市場過熱，不僅折扣沒了，可能還會上浮，這就導致房貸利率較高，前幾年，不少人就是這樣的狀況，趕在了高位。
房貸利率=LPR+加點，這個加點是銀行自主確定的。如果選擇了LPR，那么定價周期為一年，且一般1月1日為重新定價日，即一年的房貸利率不會變化。如果是1月份公布，這一年基本上就趕不上了，這批存量房貸客戶的房貸利率暫時就不會有調整，要等到下一年才能夠享受到下調基點的好處。
所以，無論一年內調整幾次，對于這一年來說，存量房貸利率不會受影響。
按照央行官網信息，今年以來，5年期以上LPR三次調降，共計下調35基點。這樣的階段性創新政策在過去是很少見的，但主要是針對今年新購房的用戶，接下來存量市場也可以有類似的創新調整，比如適當調降房貸利率與5年期LPR的點差，也可減輕購房者的還貸負擔。
不過好在年底調整的預期還是很高的，不少專家表示，LPR下降還是有空間的。12月5年期LPR報價下調的概率大幅度上升。一個是最近樓市表現不佳，再一個就是四季度及明年初穩增長需求也很大，通過下調房貸利率推動樓市企穩回暖的必要性和迫切性增加。存量房貸購房者可以在2023年享受到現有的政策福利。
但大家更希望能像新增房貸購房者一樣，可以及時享受到這種福利，所以，最近，有消息稱“據銀行內部消息，針對存量首套房客戶，貸款利率即將普降，鄭州會是首批試點城市！”
一時間沸騰了。如果是真的，那么高位站崗的人真是解套了。不過據中國人民銀行鄭州中心支行工作人員表示，“暫時沒有收到相關通知。但已經放貸的客戶，房貸利率會隨著LPR的變動來調整?！?/p>
我個人認為不管是真是假，這種需求還是很強烈的。還有就是也希望慎重使用這種消息，否則得不償失，本來可能是好事，被一些人肆意利用且夸張炒作，很可能變成壞事。是真的也不要去忽悠購房者，是假的要嚴懲。
要不現在購房者不太信任，就是因為被某些人濫用小道消息。
不過話說回來，統一下調房貸利率，其實也是有跡可循的。2008年，背景就不說了，央行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按條件給予支持。
政策一經推出，多家銀行就陸續宣布了對符合條件的存量房貸利率從8.5折轉為7折讓利，這對存量房貸購房者來說是及時見效的。
之所以遲遲未見這樣的政策出臺，也不難理解，現在更需要新增購房用戶，如果存量房貸利率下調，勢必會影響新購房用戶，而且還可能會加大不少存量房貸提前還的幾率，銀行是不太樂意的。
但今天這種情況，也是大部分人經歷了前所未有的困難，想必政策也會因時制宜，不排除會對存量房貸利率進行階段性調整，減輕購房者的負擔。
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